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2019-09-09 点击：41
房地产是信用债市场里发行数量最多的行业之一，且考虑到其与国民经济上下游等诸多领域密切相关，以及2019年以来在离岸市场上发行量与赚钱效应并举的特征，我们将分一个系列梳理房地产行业债券投资框架与个券特征。
房地产行业债券分析通常从两个方面展开，一是经营风险，二是财务风险。经营风险包括行业景气度、企业规模和市场地位、产业多元化程度、项目分部、项目运营情况、项目质量、土地储备质量、未来投资压力与战略、财务报表质量，如果是商业地产项目，还有关于商业地产的评价要素。财务风险方面，资产质量、盈利和现金流、资本结构和偿债能力、融资能力都是需要考虑的因素。下面我们依次对上述因素进行分析。
今天我们先看第一个因素，行业景气度。
在上周，我们曾写过一篇《》，回顾过去15年中国房地产市场景气情况，发现其通常与两个因素有关，一个是货币政策，一个是行业政策。除了这个方面，另一个方法是关注商品房销售面积与房地产开发投资。
一是每一轮房地产周期的下行都伴随销售增速的大幅下滑，同理上行也是，二是投资对于销售存在时滞，但间隔时间不确定，与库存周期，货币环境均有关系，三是每一轮周期的完成均以投资下行为标志。本轮，销售从2018年8月下行，并在今年2月转负，投资从今年3月起缓慢下行，基本奠定了本轮地产下行的趋势，也整体利空本轮地产债券的信用环境，精挑细选不可避免，下一篇，将继续介绍其他因素。
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