2019年即将结束，重庆房价未来走势的观点也是分化特别严重，主要分为两大派，一派是无脑唱多，房价将一直持续上涨，一派是无脑唱空，叫嚣房价将会跌到2016年前。

2019年即将结束，重庆房价未来走势的观点也是分化特别严重，主要分为两大派，一派是无脑唱多，房价将一直持续上涨，一派是无脑唱空，叫嚣房价将会跌到2016年前。我个人的观点，其实是分化，重庆新房市场和二手房市场将会走出完全两种不同的趋势，短期看重庆房价大涨的几率也是微乎其微，10月16号，主流官媒人民日报就发文痛批信用卡套现买房这一现象。从这篇文章可以看到短期，坚持房住不炒，打击炒房，依然是楼市调控的主基调，短期没有放松的可能。

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楼市调控升级，用信用卡加杠杆买房正在被整肃。近日建行、农行、招行、兴业等多家银行密集发声，限制信用卡在房地产类商户刷卡。

这是信贷资金违规流入房地产市场被整治的冰山一角。仅从一线城市看，北京今年处罚42家金融机构，信贷资金违规流入房地产等被严查。而“信用卡持卡人使用信用卡支付购房款”等也成了被罚原由。

时间再向前拨一个半月，8月底，北京银保监局披露一则案例，一位持卡人月入3000元却透支百万。信用卡其他乱象也引发关注。

通过人民日报的发文和态度，我们可以看见这次的楼市调控绝对不是雷声大雨点小，控制房价的关键，就是两个源头，一个是资金源头，一个是土地供应，至少，现在切断炒房客和房地产行业的违规资金来源，对重庆房价肯定是一个短期利空的消息。

0 1 房企融资难，引发年底降价促销

我关心房价的影响因素主要有两个，一个是筹码的流动，一个是钱的流动，现在除了严控违规资金买房外，从数据看，现在流入房地产行业的资金增速也正在放缓。

据同花顺Ifind统计，2019年前三季度（以发布日期计），各级银保监系统对银行业机构（不含个人）共开出罚单1214张。据中国证券报记者不完全统计，其中“涉房”贷款罚单数量超过120张，合计罚没金额已超过1亿元，百万级别的罚单频现。

北京银保监局日前表示，该局深入整治和严厉查处房地产业务领域各类违法乱象。今年以来，共查明辖内4家银行、2家信托公司存在的同业投资资金、理财资金被违规用于缴交土地出让价款，个人消费贷款被挪用于支付购房首付款，个人商办用房贷款业务违反房地产调控政策，信托计划资金实际投向不具备资质的房地产开发商、“四证”不全的开发项目等多类违法违规问题，合计处以罚款910万元。

行政处罚信息显示，兴业银行北京分行、上海浦东发展银行北京分行分别被北京银保监局罚款600万元和290万元，案由均涉及资金违规流入楼市。

图片来源：银保监会官网

信托公司密集接罚单，房地产信托颓势难以扭转。

除去银行贷款，房地产的另一重要资金来源就是信托。

近日，银保监会官网行政处罚公示栏新增的行政处罚信息中，也有部分信托公司及相关责任人受罚信息。截至记者发稿，信托类最新罚单的对象为五矿信托，被罚原因主要是信托资金违规流向收购土地款。大家还记得3-6月全国主要城市土拍火爆的小阳春行情吧，这里面重要的原因就是信托资金违规流入土拍。

青海银保监局对该机构开出“双罚单”。两张罚单案由分别为“因尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地”以及当事人朱某“对五矿国际信托有限公司尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地的违法违规行为负有管理责任”。

图片来源：银保监会官网

此前，监管曾接连发文，严控机构向房地产领域“输血”，如“不得直接或变相为房地产企业提供流动资金贷款”、“不得以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产项目开发”等具体条款均被明确提出。

进入2019年下半年，监管的密集出拳，让房地产信托“渐凉”：

从信托资金投向来看，向房地产输血的节奏确实慢了下来。据用益金融信托研究院报告，三季度房地产信托募集资金1529.18亿元，环比减少27.50％；从月度数据来看，房地产类信托在7月和8月中下滑的情形较突出，8月募集规模下滑至400亿元线，9月募集规模略有回升，达到455.55亿元。

图片来源 用益金融信托研究院

今年以来，银保监会多次发文，严禁违规资金“输血”房地产。银保监会办公厅此前发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（《通知》），决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。包括北京、天津、石家庄、南京、苏州、重庆、深圳等房价热点城市赫然在列。

所以大家会发现，年底开始，房地产企业对楼盘的优惠打折力度开始加大，降价促销，买房送宝马又重出江湖。

看到这里很多粉丝会问，为什么重庆没有这么大的优惠？其实我已经反复强调了，新房和二手房是两个不同的市场，重庆新房受制土地成本和备案销售制度，加上这两年重庆新盘热销，部分公司资金充足，大公司短期很难出现大幅度降价可能性。但是中小开发商已经开始了大力度的促销，比如精装修变清水，这一块其实就是变相降价。

0 2房产企业融资成本增高，年底买房要买大品牌

调控楼市严控违规资金流入房地产企业后，开发商日子不好过了。本来房价中有10%左右的成本就是融资成本，现在房企融资成本不断攀升，所以今年大家买房一定要切记购买大开发商的新房。

今年以来，房企境外融资规模激增。克而瑞研究中心报告显示，9月，95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。融资上升主要源于境外债权融资、永续债以及资产证券化融资的上升。其中，境外债权融资方面，9月融资额为399亿元，环比上升49.1%。克而瑞报告显示，9月房企融资整体成本为6.47%，环比上升0.76个百分点。

图片来源中国日报网

这时候我们买房一定要买大品牌开发商的楼盘，小开发商很容易因为融资成本暴涨，导致公司经营出现问题，所以，我特别强调年末行情，买新房，别贪图小便宜。

0 3打击炒房客，影响最大的是二手房市场

炒房客后浪推前浪，前浪死在现金流上。近几年新加入炒房队伍的激进新生代，最大限度利用银行贷款提高杠杆，又在本轮调控中瑟瑟发抖。他们会在本轮调控中成为最大炮灰。现金流成为楼市调控中，新生代炒房客的最大考验。最直接的影响就是二手房市场。这次银行严厉打击信用卡资金买房，必然会导致大量的炒房客挂牌卖房套现，换取现金流。

平安证券发布数据显示，在检测的19个城市里面，这三年，这些城市二手房挂牌量已经从三年前的28万，迅速上涨为如今的80万套，仅仅三年的时间，二手房的挂牌量又提高了有三倍之多，

根据某知名房地产交易网上的数据，已经有三个城市的而二手房挂牌量达到了10万套的规模，重庆的二手房挂牌量全国第一，超过了12万套，成都超过了11万套，北京接近10万套，现在杭州也达到10万套规模了。

当这么多人同时选择抛售，这种夺命式的抛售很可能会压垮市场，造成房价的大幅下跌。可以说，现在如果不是新房市场因为一些特殊原因稳着，二手房市场的价格早就普跌了。

0 4重庆大量炒房客挂牌抛售次新房

很多人驳斥二手房天量供应数据不准，那我就不去统计总量，就看看最近重庆次新房的挂牌量增长情况。我这次采用的的数据来源于诸葛找房，它是统计了重庆最大四家中介公司的房源，并且采取了去重复房源和剔除了虚假房源，我不能保证数据一定准确，但是准确率超过60%是肯定的。我就列举一下2017-2018年被疯抢的神盘吧。

南坪神盘，和黄御峰，去年年初，我看见的在售房源合计只有100多套，现在增长了5倍，这个盘也是大家都知道的著名的投资盘。

江北神盘绿地海外滩，去年年初才不到50套房源，现在增长了4倍，租赁房源也是暴涨。

其实不用我一一查询了，基本上去年热销的神盘，就是新房比前一期二手房便宜很多的倒挂楼盘，今年都有个特别突出的现象，就挂牌量暴涨几倍。非常明显是投资客准备出货。

目前急于出手的，都是杠杆较高的投资客，房产较多，手头资金链非常紧张，套现减轻月供压力。“未来的市场走势取决于调控政策，如果坚持两三年不放松，那大部分投资客的现金流都很危险，如果经济形势不好，一两年又放松，那基本上问题不大。与过去不同的是，这一轮调控是中央统一部署，明确房子是用来住的不是炒的，因此无法预计调控时间，只能留足充分的现金流，不至于在调控中死亡。

0 5支撑重庆房价的关键是人口流入

但大家也不要对重庆楼市过分悲观，现在只是打击炒房，挤出水分而已，未来重庆的楼市关键还是看实体经济的发展，吸引足够的人口流入。

重庆市的人口保持了平稳快速的增长，在2018年的全国各省市人口机械增长排名中，重庆排名第4，一共增长了15.88万人（所谓人口机械增长，是指一地区在一定时期内，由于人口迁入和迁出而引起的人口数量变化）与此同时排名前三的分别是广东、浙江和安徽，都是人口大省。

重庆主城区的发展还有一个优势，就是区县人口的流入，这是未来城市化发展的必然，现在重庆主城区人口才1000万，未来随着经济发展，区县的年轻人最后都会到主城区发展，所以我是看空区县楼市的。特别是高铁的发展，重庆主城区有更多的工作机会，加上医疗和教育资源的集中，重庆楼市长期看，还是有白银发展期。但短期的调整和横盘是不可避免的，中期还是看稳。不要再做指望短期能炒房致富这种白日梦。

对于购房者的建议：

1. 刚需和改善购买新房，年底是一个非常好的机会，未来主城区新房供应量肯定会越来越少；

2. 如果是买二手房，现在就可以去盯着几个提前打探好的小区，让中介一有好房源就通知你；

3. 不管是刚需自住还是投资，一定切记要保证自己有充足的现金流，量力而行；